Стройка под чужую дудку Коммерческая недвижимость 8 ноября 2006


При строительстве и обслуживании коммерческой недвижимости на нынешнем этапе развития рынка уже не обойтись без услуг консультантов. Они помогают создать оптимальную схему финансирования проектов, получить максимальный доход от использования объекта и обеспечивают сохранение инвестиций.

Клиент созрел

Бум, продолжающийся на рынке недвижимости, как и сопровождающий его приток серьезных денег, значительно повысил количество и уровень работающих на нем консультантов. В числе предлагаемых ими услуг, например, анализ наиболее эффективного использования объекта, написание бизнес-плана, помощь в поиске инвестиций, заключение договоров аренды и их сопровождение, управление собственностью. Если еще два года назад, по словам самих консультантов, нужно было убеждать каждого клиента в том, что они нуждаются в этих услугах, то теперь заказчики идут сами.

Эксперты отмечают, что их услуги в первую очередь необходимы организациям, для которых работа на рынке недвижимости не является профильной. Это естественно: у таких компаний нет ни глубокого знания рынка, ни связей, ни опыта. Но и профессионалы начинают понимать, что нельзя быть лучшими во всем. «Поэтому сегодня девелоперы лишь управляют процессом, а саму работу выполняют профессиональные консультанты, застройщики, архитектурные бюро»,– говорит PR-директор Knight Frank Андрей Патрушев.

Консалтинг в сфере недвижимости более всего развит в обеих российских столицах. Но сейчас игроки этого рынка осознали и необходимость работать на других рынках, куда активно выходят все новые международные и российские ритейл-сети. «Спрос на коммерческую недвижимость в регионах растет. Сегодня у нас есть офисы в Петербурге, Казани, Краснодаре, Сочи, Екатеринбурге. Мы идем туда же, куда и наши крупные клиенты»,– рассказывает директор по развитию бизнеса M+W Zander Facility Management CIS Алексей Воскобойников.

Жизнь на вечной стройке

Крупнейшими игроками этого рынка являются представители западных риэлтерских и консалтинговых компаний, управляющих недвижимостью. В числе лидеров – Colliers International, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Stiles & Riabokobylko, Hines, Sawatzky, упомянутые уже M+W Zander и Knight Frank. Главное их отличие от остальных игроков – возможность пользоваться многолетним международным опытом и доступ к информационным ресурсам. Как правило, они предлагают полный спектр услуг по строительству и обслуживанию объектов, включая разработку концепции, экономической целесообразности строительства, оценку проекта, инвестиционный консалтинг, проектный и строительный инжиниринг, обеспечивают эксплуатацию и управление объектами недвижимости.

Например, стандартная схема работы, предлагаемая Jones Lang LaSalle, выглядит так. Разработка дизайна и получение исходно-разрешительной документации занимают 9–18 месяцев и включают сбор первоначальной информации о проекте, анализ целесообразности, предпроектную концепцию, детальный план и необходимые согласования. Одновременно в ходе разработки дизайн-проекта начинается и деятельность по его реализации, включающая финансирование, маркетинг и строительство. Это время (от 18 до 30 месяцев) уходит на проектное финансирование и составление бизнес-плана, выбор подрядчиков, маркетинг проекта и строительство. Замыкает список услуг управление активами и инвестиционная продажа. Обычно на весь цикл требуется до четырех лет.

При этом у большинства вышеперечисленных full services компаний есть и своя специфика. К примеру, в спектре услуг M+W Zander особое внимание уделяется техническому менеджменту инженерных систем и коммуникаций, а у Sawatzky главный конек – коммерческое управление объектом недвижимости.

Основная же масса менее именитых игроков имеет узкую специализацию. По причине молодости рынка распределение ролей еще не произошло: многие компании имеют за плечами лишь случайные проекты. Эксперты отмечают расширение рынка участников за счет брокеров и строительных компаний, которые стремятся попробовать свои силы в новой сфере. «Большинство специалистов могут дать только свое экспертное мнение, выступая как профессиональный участник рынка (как правило, брокер), но этого недостаточно для того, чтобы оказывать консультационные услуги»,– отмечает директор по развитию в СНГ Swiss Realty Илья Шершнев. К примеру, по его словам, многие проводят исследования, но с трудом могут ответить на вопрос, что такое спрос на рынке, например, аренды офисных площадей.

Эти окна напротив

В Москве есть ряд примеров неудачных проектов коммерческой недвижимости, ставших уже хрестоматийными. Их существование льет воду на мельницу консультантов. Один из наиболее характерных примеров – комплекс «Царев сад» поблизости от Кремля. Его главным недостатком считают неудачное планировочное решение. «Это здание площадью 83 тыс. кв. м – классический пример того, как не надо строить, там даже лифты расположены так неудачно, что очень сложно распределить пространство между арендаторами»,– рассказывает руководитель риэлтерской фирмы, просивший не называть его имени. Между тем от уровня популярности у арендаторов сильно зависит и плата для всех остальных: у них появляются основания снизить ее в несколько раз. Как говорит управляющий директор Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Дэвид Бродерсен, подобные просчеты при строительстве связаны как раз с тем, что далеко не у каждой девелоперской компании есть штатные консультанты. По его словам, наиболее важно одновременно предоставлять услуги по управлению строительством и дальнейшей сдаче помещений в аренду. «Правильно разработанная концепция и соблюдение всех норм при строительстве приведет к последующей легкой сдаче в аренду объекта и получению максимальной прибыли»,– говорит он.

У сотрудничества с внешними экспертами есть и другие очевидные преимущества. Во многом именно работа с консультантами позволяет быстрее найти дополнительное финансирование. «Если документация уже готова и только после этого начинается поиск инвестора, это может занять долгое время,– говорит заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.– Но в таких проектах хотят участвовать многие российские банки, в поисках наиболее крупных и значимых они обращаются к нам». В качестве примера успешного сотрудничества заместитель директора Jones Lang LaSalle приводит «Атриум», инвесторы которого благодаря ее компании получили необходимый кредит.

Учитывая, что вложения в недвижимость являются долгосрочными (даже в России они окупаются лишь через пять-семь лет), инвестору или девелоперу может быть полезна помощь консультантов и в управлении ею. Как поясняет генеральный директор компании The Sawatzky Property Management Евгения Власова, управляющая недвижимостью компания полностью берет на себя обслуживание арендаторов. Для этого разрабатываются правила работы с ними. Например, правила пользования объектом для арендаторов, регламент проведения отделочных работ арендуемых помещений, состав услуг по эксплуатации, объем страховых обязательств арендодателя и арендатора. «Все это обеспечивает инвестора необходимыми гарантиями успешности проекта»,– говорит она.

Передача непрофильных активов из сферы недвижимости на аутсорсинг, по словам Воскобойникова, нормальная практика для иностранных компаний: «Мы, в частности, представляем интересы владельцев здания ТНК-BP на Арбате, следим за правильной эксплуатацией здания Коммерцбанка на Кадашевской набережной, помогаем обеспечить стопроцентную занимаемость арендаторами площадей DaimlerChrysler Haus на Ордынке».

Не слишком накладные расходы

Основной доход крупным консалтинговым компаниям приносят комиссионные от брокерских услуг. Минимум – 3–5% от стоимости проекта. Что касается чисто консалтинговых услуг (разработка концепций, анализ наиболее эффективного использования земельного участка и др.), то, по словам директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Ларисы Афанасьевой, их стоимость в компании зависит как от бюджета департамента, так и от расценок конкурентов на аналогичные услуги.

По словам директора компании PRADO Marketing Александра Романенко, стандартные расценки на юридические и финансовые консультации в сфере девелопмента в их компании составляют от $50–200 в час; при разработке стратегии (выбор расположения и профиля объекта) – от $200–400 за день; при индивидуальном консультировании – $250–300 за час.

Однако даже если инвестор и девелопер воспользовались полным пакетом услуг консультанта, переложить на него всю ответственность нельзя. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, важно разработать общую стратегию проекта, очертить круг обязанностей и роль каждого консультанта, координировать их взаимодействие. Не стоит забывать и о необходимости постоянных инвестиций, а также «всегда думать на три шага вперед».

Автор:
Александр Романенко написать

к аналитике и публикациям