Единственный крупный инвестор ЖКХ - государство

Жилье 14 марта 2014

рынок коммунальных услуг

Сделка девелоперской группы «Мортон», инвестировавшей 40 млрд рублей в строительство и реконструкцию водопровода и очистных сооружений 23 городов Подмосковья, стала громким событием на рынке коммунальных услуг. И - единственной заметной инвестицией последнего времени. Интересно, что и предыдущий крупный проект отрасли принадлежит этому же девелоперу. Важно и то, что средства в обоих случаях предоставлены крупнейшим госбанком (Сбербанком РФ), а оба кредита - целевые, то есть связанные.

Правительство Подмосковья говорит о готовности заключить инвестиционные контракты на общую сумму до 300 млрд рублей, но очередь за ними не выстраивается. Отрасль ЖКХ из-за тарифной политики, высокой коррупционной ренты и, как следствие, низкой маржи, остается мало привлекательной для инвесторов.

В 2012 году «Мортон» уже начал строить очистные сооружения в микрорайоне Салтыковка подмосковной Балашихи (по соседству располагается построенный компанией квартал площадью 480 тыс. кв. м), 1,7 млрд на них в качестве кредитной линии также выделил Московский банк Сбербанка. После окончания работ компания сама будет заниматься эксплуатацией сооружения, уточнил PR-директор ГК «Мортон» Игорь Ладычук. Окупить собственные затраты структура рассчитывает за девять лет за счет платежей потребителей и будет подключать к своим сетям в Балашихе не только собственные объекты.

На этот раз компания вложит уже около 40 млрд рублей в строительство и реконструкцию водопровода и очистных сооружений в 23 городах Подмосковья, пишет «Коммерсант». Но это не собственные и не привлеченные средства компании -это кредит Сбербанка, государственного банка РФ.

Президент «Мортон» Александр Ручьев заявил журналистам, что новый инвестиционный проект компании сможет окупиться всего через 7 лет. Это связанно с тем, что власти Подмосковья предложили ГК «Мортон» выгодные условия инвестирования. Ручьев рассказал, что в Балашихе полностью завершено строительство очистных сооружений первой очереди, а в ближайшее время в планах приступить к строительству второй очереди.

Власти Московской области оценивают инвестиционный потенциал ЖКХ региона в 250-300 млрд рублей. Об этом сообщил журналистам министр инвестиций и инноваций Подмосковья Денис Буцаев. По его словам, есть уже несколько десятков заинтересованных инвесторов. заказать сайт

Однако инвесторы пока общественности не предъявлены - на всех кредитов Сбербанка не хватает, а низкая доходность сегмента не стимулирует вкладывать собственные средства и бизнес-кредиты. Низкая доходность вызвана тем, что в России тарифы устанавливаются государством ниже уровня инфляции. Рентабельность реконструкции существующих сетей вообще может оказаться отрицательной. Оператор может заработать только за счет платы за подключение, взимаемой с застройщиков.

Игорь Ладычук ожидаемо утверждает, что сделка со Сбербанком и правительством Московской области является инвестиционной, а не имиджевой: «Это инвестиционный проект, нацеленный на получение прибыли. И в данном случае мы не вкладываем деньги в улучшение инфраструктуры наших проектов - ни в одном из городов, где мы беремся за реконструкцию водопровода и очистных, нет строек компании».По собственным данным «Мортона», прибыль, в зависимости от объектов составит от 7 до 12%. Однако по мнению других участников рынка максимальная рентабельность проекта составит 5% от вложенного капитала, в то время как в Европе средний показатель - 25%.

ГК "Мортон" создана в 1994 году. Портфель девелоперских проектов составляет 7,1 млн кв. м: компания застраивает в основном территории Новой Москвы и Подмосковья. По итогам 2013 года выручка группы превысила 51 млрд рублей.

«ЖКХ - это две большие сферы, - объясняет генеральный директор ООО «Управляющая компания «Гольяново» Татьяна Подберецкая. - Первая - это коммунальные услуги: обеспечение тепло- и водоснабжения, водоотведения. Вторая - жилищные услуги, то есть уборка дворов, мытье подъездов, починка кранов и т. д. В первом случае государство сохранило за собой хоть какой-то функционал, отнеся оказание коммунальных услуг к вопросам местного значения. Соответственно, в коммунальном хозяйстве работают как частные организации, так и государственные и муниципальные предприятия. Оказание жилищных услуг в России регулируется исключительно «невидимой рукой рынка» - государство из этой сферы ушло насовсем, оставив за собой лишь тарифное регулирование».

Жилищный сектор - удел многих тысяч управляющих компаний, серьезных инвесторов этот рынок пока интересует слабо. Водо- и теплоснабжающие компании потенциально представляют значительный интерес для инвесторов, но лишь в том случае, если тарифы будут устанавливаться исходя из рыночной стоимости этих коммунальных услуг. Однако у теплоснабжающих компаний самая высокая норма прибыли в отрасли - до 25% даже с учетом жестких тарифов.

Теплоснабжающие холдинги «воюют» с управляющими компаниями - стараются исключить их из процесса сбора платежей, применяя разделение платежей граждан, когда каждый собранный рубль сразу делится между жилищниками, коммунальщиками, газовиками и энергетиками. «Расщепление» платежей применяется не от хорошей жизни: долги перед энергетиками возникают чаще всего по вине управляющих организаций.

«Система, которая у нас в ЖКХ существует до сих пор, есть система затрат, - говорит Подберецкая. - Вы не бизнес-план составляете, а смету расходов. И если вы по смете не освоите все деньги, которые вам выделило государство в качестве, скажем, субсидии - вам в следующий раз дадут меньше. В рыночных условиях мы работали с 1992 года до 2003-го, когда ввели казначейское управление».

Вся московская система построена на недоверии к управляющим компаниям и желании ввести как можно более жесткий контроль, констатировала гендиректор УК и посетовала на высокую коррупционную ренту: «Жилинспекция, административная инспекция, глава управы, замглавы управы, префект, зампрефекта... И у каждого - свои аппетиты, число и объем взяток непрерывно растет. Кроме того, управляющая компания, которая участвует в торгах, должна до аукциона внести 30% стоимости лота. Эти деньги вам потом выдадут в качестве аванса, а расплатятся после выполнения работы».

В жилищном сегменте, по словам Подберецкой, верхний предел прибыли - 15%. Это связано с неплатежами: «Жители как не платили за жилищно-коммунальные услуги, так и не платят, а работу ты должен выполнить в полном объеме. Город и федеральные собственники тоже не платят. И эта проблема острее, чем неплатежи граждан. Многие ведомства не платят за школы, детские сады и то жилье, которое находится у них на балансе».

При обсуждении механизмов возвращения вложенных частным инвестором средств все в конце концов упирается в тарифную политику. Хотя регионы сами могут ее регулировать, но выше заданного федеральным центром уровня никто тарифы поднимать не разрешит. Поэтому в этой сфере ЖКХ важно найти другие механизмы возвращения вложенных средств.

По единодушному мнению участников рынка, больше всего нуждается в инвестициях система водноканалов. Сегодня в России централизованным водоснабжением пользуются 106,5 млн человек, общая протяженность водопроводных сетей 463,0 тыс. км, в сутки жителям подается 90 млн кубометров воды. По данным Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ), водопроводные сети в среднем по стране изношены на 65,3% и каждый год степень износа увеличивается на 2-3%. При этом стоимость реконструкции водоканала в областном центре начинается от 4-7 млрд рублей.

В отличие от тепловых сетей, где результатом модернизации может быть серьезная экономия на топливе, у водоканалов нет прямой зависимости между модернизацией и снижением издержек. Если теплоснабжающая организация, поставив новые котлы и поменяв трубы, может сэкономить до 30% сжигаемого топлива и только за счет этого окупить свои инвестиции за пять - десять лет, то водоканал, установив новое оборудование, практически не сэкономит - он будет поставлять столько же воды, сколько и поставлял, просто эта вода будет более высокого качества.

82% водоканалов сегодня убыточны. Давно нормой стал отказ не только от обновлений фондов, но даже и от планово-профилактических ремонтов. Остались лишь аварийные ремонты, которые, кстати, в два-три раза дороже плановых. Серьезную экономию дают лишь энергосберегающие технологии, но эффект от них обычно оказывается почти нивелирован ростом цен на электроэнергию. Водоканалы, активно проводящие модернизацию, подтверждают: в лучшем случае окупаемость их вложений составляет 15 лет. При строительстве регулирующих резервуаров, и реконструкции существующих насосных станций окупаемости вообще быть не может, утверждают участники рынка

Доходы водоканалов складываются из платежей за питьевую воду, за стоки. Стоимость кубометра холодной питьевой воды для населения в крупных городах составляет около 20 рублей, в небольших городах и сельской местности повыше - 26-27 рублей. Средняя семья в месяц расходует 20 кубометров холодной воды, то есть платит 400-500 рублей. При этом тарифы на воду в России вообще значительно ниже европейского уровня (1,5-2 евро за кубометр, то есть 65-85 рублей). Представители водоканалов говорят, что для осуществления инвестиций им необходимо поднять цены хотя бы на 30%, но в связи с политикой сдерживания тарифа подорожание происходит на 3-5%.

Более того: свои доходы водоканалы обязаны распределять строго по ограниченному числу статей затрат, а финансировать за счет тарифа инвестпрограмму водоканалам и вовсе нельзя.

В результате мы имеем искаженную картину экономики целой отрасли, отсутствие честных инвесторов при достаточном количестве желающих «поуправлять» водоканалами и аварии с отключением тысяч людей от централизованного водоснабжения. Учитывая все вышесказанное, легко понять, что даже резкое повышение тарифа вряд ли станет хорошим решением для отрасли. Чтобы изменить ситуацию, нужен целый комплекс продуманных мер.